明明是首購，沒房、沒貸款紀錄，銀行卻只願意貸六成？原屋賣了換新屋，卻因屋齡、地段不符被打槍？2025年房市雖未崩盤，但買房變得越來越難，尤其「貸不到款」正成為首購與換屋族的新痛點。

根據聯徵中心統計，今年第一季六都房貸件數驟減超過1.6萬件，平均核貸成數也普遍下修，台北市甚至僅剩68.6%，創下六都最低。不論是買人生第一間房，還是準備升級換屋，光是「湊到頭期款」還不夠，銀行審核的地雷更多、放款更保守，一不注意就被打入「拒貸名單」。
不少民眾遇到的問題，其實都不是利率問題，而是「貸不滿」、「不能貸」、「根本不讓你送件」，以下整理五大房貸BUG，提供首購與換屋族實戰對照組，提醒民眾，別在簽約後才發現貸款根本過不了關。

產品BUG 房子「合法」不等於「可貸」

對首購族來說，小宅看起來便宜好入手，但銀行對12坪以下的產品普遍敬而遠之，視為投資用途、轉手風險高，乾脆直接不受理。特別是市場上熱門的「SOHO宅」、「住辦合一」產品，即使實際入住，也因建物登記用途為「辦公室」、「事務所」，在銀行眼中就是商用，與房貸資格無緣。
台中就有首購族買下一戶標榜「住辦合一」的成屋，簽約時信心滿滿要申請房貸，結果被銀行打回票，原因就是建物登記不是「住宅」，銀行核貸成數僅給65%，還是用商辦條件辦理，直接造成資金斷鏈。

【提醒】購屋前應要求房仲或建商出示「土地使用分區」與「建物謄本」，確認用途為「住宅」，並選擇15坪以上產品較為穩妥

用途BUG 用途不符不能貸、廣告話術別當真

很多人會被銷售廣告上的「可申請自住稅率」等字眼吸引，誤以為只要有住就是「住宅」。但事實上，即便是住在其中，如果建物謄本用途寫的是「辦公室」、「商業空間」等，就不符銀行的房貸標準。

中市府消保官提醒，建物用途與使用分區不符，可能會觸法，還會直接影響貸款資格與成數。即便銀行核貸，也可能是以不利的商辦條件核給，不僅利率高，成數也低。

【提醒】房屋稅可以自住申請、但貸款不能「自認」是住宅。購屋前須檢查土地與建物的登記項目，確認完全符合法規與貸款規則。

資格BUG 職業、信用、資產都會被打分數

住展雜誌發言人陳炳辰指出，民眾申貸遭拒，與銀行的業務方向、內部策略以及借款人條件密切相關。他表示近期也傳出交屋時，買方職業為工程師則可輕鬆過關；而如果是投資客，名下有其他房產，大多都不會拿到太好的貸款條件。」此，還會審查借款人是否有穩定收入來源、負債比、與銀行往來信用、保人條件等，這些都會影響放款意願。若名下有多筆資產、或近期與其他銀行有信貸往來，也容易被視為風險客戶而被限貸，或成數打折。

【提醒】建議先檢查聯徵報告、名下房產、負債情況與薪轉資料，備妥必要文件，也可主動與熟悉的銀行業務先試算條件再出手購屋。

地段BUG 二地雷鑑價低 成數打折貸不滿

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，現在銀行放貸不只看人，也越來越挑「地」。她點名二類物件最容易貸不滿，包括：蛋殼新屋：新興重劃區房子雖新，但生活機能不全、空屋率高，鑑價容易偏低，銀行不願全額承作。

蛋白老屋：地段雖好但屋況差，加上年限短、維修成本高，銀行會縮短貸款年期，月付壓力大。張旭嵐指出，即便符合首購資格，行庫放款也從嚴評估，財務正常的首購族，核貸成數可能在七成五到八成之間。」

【提醒】慎選地段，避免買在未成熟或銀行不看好的區域，可事先向房仲詢問該地區鑑價與寬限條件是否穩定。

屋齡BUG 老屋總價低 但...成數低、年限短

不少換屋族會看準「老屋總價低」入手，不料卻在申貸時吃盡苦頭，原因在於銀行對老屋耐震、安全性、殘值有疑慮，鑑價偏低，加上年限縮短，每月還款金額反而更高。張旭嵐說，非屬交通便利的老屋，有可能面臨鑑價不高，加上貸款年期短，會加重每月負擔。也因此，即便房價合理，最終因銀行只願貸20年、加上鑑價不足，導致自備款增加，貸款壓力超過預期。

【提醒】購買老屋時，不只要考慮總價，還要了解房貸條件、年期與鑑價是否足夠支應合約總價。

專家分析：「貸不到」才是真正危機

根據住商機構統計，六都今年第一季房貸樣本數從2024年同期的44,082件，驟減至28,078件，年減36.3%。其中台北市從4,215件降至2,513件，新北市從11,459件降至6,385件，明顯呈現「房貸縮水潮」。

住商不動產徐佳馨提醒，現今不少購屋人糾結在利率，殊不知成數才是關鍵，簽約前宜評估自身資金調度狀況，否則難保買不到愛屋還面臨違約問題，恐怕得不償失。

房子買得起不等於貸得動。首購族與換屋族在挑房同時，也該同步了解銀行怎麼看個人財力、怎麼看房屋條建，別只看合約總價，更要看「實際能貸多少」，否則夢想成家的關卡，可能卡在貸款這一關。

資料來源 : 自由時報